Míriam Leitão - Lados opostos

PANORAMA ECONÔMICO

O Globo

6/9/2007

O mercado imobiliário vive momentos opostos no Brasil e nos Estados Unidos. Aqui sai de uma longa depressão. Lá vive a ressaca da bolha. O lado mais visível da crise é a volatilidade financeira, mas pior são os dramas reais das ações de despejo. Nos EUA, o crédito imobiliário é de 70% do PIB, no Brasil é de 1,6%, mas a entrada do capital externo no setor foi em 2006 mais do que o acumulado de 2001 a 2005. O jornal "The New York Times" divulgou este fim de semana, na versão online, impressionante slide show - um desses produtos novos do jornalismo multimídia. A reportagem, unindo fotos e som, contava o drama das pessoas que estão sendo despejadas. Na Geórgia, os despejos aumentaram 70% em julho. Mais de 29 mil famílias perderam suas casas no mês. As imagens chocam. A polícia chega armada, e a repórter explica que é porque às vezes encontra o morador com a arma apontada. As fotos mostram o interior das casas vazias, algum resto de mobília, ou os móveis na rua, uma criança assustada olhando os policiais. As pessoas lamentam os sonhos desfeitos bruscamente. Por outro lado, já existe todo um mercado de leilão de casas retomadas e de especuladores comprando imóveis cujos donos foram despejados. O Brasil vive um momento que alguns empresários do setor dizem que nunca houve antes. Romeu Chap Chap, da Secovi, que está na área há várias décadas, garante. - Em 50 anos atuando no mercado imobiliário, nunca vi o que está acontecendo. O setor estava estagnado há mais de 20 anos. Nos dez anos até 2003, encolheu 8,6%. Agora, está crescendo forte. O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, Paulo Simão Safady, diz que o novo ritmo não é bolha: - Não há qualquer comparação possível com o que está acontecendo nos Estados Unidos. Nós ainda somos muito pequenos para a economia brasileira. O crédito imobiliário é de 4% do PIB. No México é de 11%, no Chile, de 18%, na Espanha, de 50%, e nos Estados Unidos, de 70%. Ainda temos um caminho muito longo e um déficit habitacional de oito milhões de unidades. Os dados do Banco Central do crédito bancário para o setor imobiliário são mais modestos: 1,6% do PIB. Os dados oficiais mostram que o estoque do financiamento imobiliário cresceu 2,9% em 2004; 12,8% em 2005; 22,7% em 2006. Este ano, a alta acumulada é de 14,8% até julho. Os empresários acham que o setor imobiliário começou a reconquistar o fôlego em outubro de 2003, quando o então ministro Antonio Palocci chamou os principais empresários e perguntou o que precisava ser feito para remover os obstáculos do caminho. Começou então, contam os empresários, o esforço de aprovar leis que garantiram a segurança do comprador, do construtor e do investidor. - No conjunto de leis para o setor, uma das mais importantes foi a do patrimônio de afetação, que garantiu que o imóvel em construção não fica mais vinculado à empresa construtora. Isso significa que o comprador não perderá em caso de sinistro, como o da Encol. Tem também a lei do incontroverso, estabelecendo que, se o comprador parar de pagar os juros, por alguma dúvida em relação à taxa, tem de continuar pagando o principal. Isso tranqüilizou o financiador - explica Chap Chap. Depois vieram reduções de impostos para o setor. Por fim, o Conselho Monetário Nacional deu mais um aperto nos bancos para que eles cumprissem a obrigação de investir no setor uma parte do que têm aplicado em poupança. Além disso, os juros caíram e a TR teve um redutor. - A inflação baixa por muito tempo e a TR com redutor tranqüilizaram o comprador. A TR não é mais o fantasma que já foi um dia - diz Chap Chap. Paulo Simão diz que muita coisa ainda vai acontecer no mercado brasileiro: - O capital estrangeiro está chegando, 18 empresas abriram capital, estão se desenvolvendo produtos para baixa renda e ainda virá a expansão da securitização das hipotecas. De fato, 44% do que foi captado este ano no mercado de capitais foram para o setor imobiliário. A entrada do investimento direto estrangeiro foi, de 2001 a 2005, de US$1,1 bilhão e, no ano passado sozinho, de US$1,5 bilhão. Quanto à securitização, foi isso que fez a expansão por décadas do mercado americano e que agora o levou à crise. Com ela, o banco deixou de carregar o risco e pôde financiar mais. Foi esse novo conceito que levou o mercado de hipotecas a ser tão pujante, e o setor imobiliário a ter a força que tem na economia dos EUA. Mas foi isso também a origem da crise: com as hipotecas revendidas, misturadas, reempacotadas no que eles chamam de "dívida estruturada", o mercado financeiro, em vez de reduzir o risco, como pensava estar fazendo, estava eliminando a noção de perigo. Foi essa a origem de todas as maluquices que se descobre agora. Os bancos centrais entraram fortemente para evitar uma crise que poderia ter dimensões gigantescas. O governo americano vai proteger o comprador solvente da onda de elevação do crédito. Mas, na vida das pessoas, das que não podem pagar, os dramas serão imensos e continuarão nos próximos meses. O Brasil está agora construindo seu mercado. O que houve nos anos 70, 80 foi destruído pela inflação, pelo subsídio dado à classe média, pelas imensas taxas de juros e pelas leis que aumentavam a insegurança de todos os participantes do mercado. - Mantida a estabilidade, os juros continuando em queda, agora o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) tem campo para avançar - diz Paulo Simão.