A bolha de imóveis brasileira Vinicius Torres Freire

DEU NA FOLHA DE S. PAULO

Mais renda e crédito fazem com que o preço dos imóveis suba, mas não há indício ou indicadores sérios de bolha


Há uma conversa à solta sobre a "bolha imobiliária" no Brasil. Numa bolha, a variação de preço dos imóveis seria muito superior à rentabilidade de uma, digamos, média de ativos financeiros. Essa variação de preços estaria descolada dos "fundamentos" da economia ou do mercado em questão.

Mas a fim de que houvesse condições para a ocorrência de uma bolha mesmo seria preciso que houvesse alavancagem ou combustível extra na alta do preço dos imóveis. Ou seja, gente tomando dinheiro emprestado a fim de comprar construções, ou transferindo suas aplicações financeiras, em massa, para o mercado de imóveis: "especulação".

Enfim, de modo a simplificar a história, para começar a falar de bolha, seria preciso verificar se o preço do ativo (imóveis) está alto demais em relação ao retorno que ele pode oferecer (o preço do aluguel) de modo duradouro ("sustentável"). A primeira dificuldade é verificar a própria alta de preços. Não temos índices gerais de variação de preços de construções e terrenos, mas apenas de material de construção ou de custos de habitação (aluguel).

Segunda dificuldade seria ter uma série razoavelmente longa desse índice de imóveis a fim de avaliar o que seriam preços "altos demais" e "descolados" disso ou daquilo. No caso do Brasil, com mercados de imóveis muito desconjuntados e díspares, do luxo à favela no lixão, desenvolver tal índice é ainda mais difícil.

Uma variação forte de preços em certo período pode não ser uma bolha. Mais comum é que não o seja. Os preços do ativo ou bem em questão poderiam estar apenas recuperando uma "defasagem" de preços de um momento anterior. Ou os preços podem subir momentaneamente por causa de um pico na demanda (bidu) -e o mercado pode estar se preparando para atendê-la.

Algumas estatísticas de associações do setor imobiliário dão que o preço médio do imóvel novo subiu o equivalente entre 8% e 9% ao ano na cidade de São Paulo, desde 2006.

Tais índices ajudam pouco, muito pouco, mas vá lá. A variação não está muito longe da taxa de juros real "básica" do período. Ocorre num período de boa recuperação da renda. Trata-se do dobro da inflação média da habitação nesses anos, decerto, mas segue a variação do aluguel da classe média, medido por essas mesmas associações. "Bolha"? Uhm.

Há fundos sendo canalizados para a "especulação imobiliária"? Também difícil dizer. Mas não parece haver nenhuma modificação notável nos indicadores de estoques de aplicações financeiras dos brasileiros (fundos de investimento, poupança, por exemplo). O crédito imobiliário cresceu quase três vezes mais rápido que a média total. Mas, dado o volume, isso não tem cara de "bolha".

Note-se ainda que não temos instrumentos financeiros sofisticados o bastante para "inventar" crédito para imóveis. Nosso mercado de derivativos relativos a imóveis é nanico. Pode ser que se inventem meios de financiamento mais arriscados, dado que o crédito bancário ainda é difícil.

Mas ainda não temos isso. Por fim, pode ser que exista uma onda de lavagem de dinheiro ou importação furtiva de capital dirigida a investimentos em imóveis (aconteceu na Espanha). Pode ser. Mas disso não há estatísticas. "Bolha"?